Sous les zelliges marocains... le droit

Acheter son pied-à-terre à l’étranger devient de plus en plus courant. Pourquoi pas Marrakech à trois heurs d’avion de Paris ? Mais attention aux coutumes et au droit local. Une visite guidée s’impose.

On ne présente plus Marrakech, le nouvel eldorado des Français, ravis d’y trouver une oasis de soleil et d’accueil chaleureux à trois heures de Paris. D’ailleurs, Tanger lui emboîte aujourd’hui le pas. Mais la splendeur des tadelakt, ces enduits de chaux colorés, et des zelliges, ces marqueteries de faïence qui font le charme de la ville, ne doit pas aveugler l’investisseur immobilier qui doit rester prudent.

Pas question d’acheter au Maroc sans préalablement ouvrir un compte en dirhams convertibles dans une banque sur place qui assure le change de la monnaie en faveur des étrangers. Cette précaution est importante car seul ce compte permet de réaliser l’investissement et garantit le transfert vers la France des éventuels revenus (loyers, par exemple). De plus, l’office des changes est prévenu de la transaction, ce qui vous autorise à récupérer en France les fonds et la plus-value en cas de revente.

Pour être certain de disposer de la vraie propriété, il faut s’assurer de disposer d’un titre validé par la Conservation Foncière. Ce qui impose de passer par un notaire correspondant d’un notaire français, seul apte à vérifier la légalité du document. La vérification d’un tel titre peut prendre plusieurs mois. Mais cette étape évite toute contestation ultérieure... et bien des déconvenues et litiges.

Melkia ou Guiches, très grande prudence

Un bien dit Melkia est un bien qui n’est pas titré, qui n’est pas inscrit à la Conservation Foncière et est régi par le droit musulman. Il peut appartenir à de nombreux héritiers, à l’issue de successions en cascade. Un seul ayant droit "oublié" peut se manifester lors de la vente et s’y opposer. Pour que tout se passe bien, il est indispensable de rassembler les actes adoulaires (titres de propriété établis en langue arabe), de vérifier le nombre d’ayants droit pour s’assurer qu’ils sont tous intervenants dans la vente et contrôler la description détaillée du bien (situation du bien, superficie). L’acte d’achat doit être enregistré.

Quant aux Guiches, des terrains auparavant offerts par le Sultan aux soldats qui revenaient de guerres ou de batailles, ils appartiennent toujours à l’Etat même s’ils ont été transmis aux héritiers. Impossible donc d’en acquérir la pleine propriété, il est juste possible de bénéficier d’un droit de jouissance.

Enfin, les terres agricoles ne sont pas vendues à des étrangers, sauf à s’associer à un marocain pour les acheter.

Parlons Dirhams

Lors de l’achat d’un bien titré, il faut compter environ 5,5% du prix d’acquisition au titre des frais de notaire et d’enregistrement, majorés de 1.500 à 3.000 dirhams de frais divers selon les dossiers (de 135 à 270 euros pour ces derniers ). Pour un bien Melkia, il faut ajouter des frais variables qui dépendent de la superficie au sol et du prix d’achat (comptez environ 500 euros). Reste ensuite à payer la taxe urbaine (l’équivalent de nos impôts locaux) calculée sur la valeur locative et la taxe d’édilité.

En cas de revente, les profits réalisés sont imposés à 20% à l’impôt général sur le revenu. Si le logement est conservé à usage de résidence principale pendant 8 ans, la revente ultérieure est exonérée d’impôt. Les retraités qui coulent leurs vieux jours heureux peuvent être exonérés d’impôt sur leur retraite jusqu’à 80% de leurs revenus. Mais ils doivent les convertir en dirhams.

Dominique de Noronha