Promoteurs, notaires et banquiers confirment un tassement de la demande durant le deuxième trimestre de l’année. Les prix du mètre carré résidentiel connaissent une légère stabilisation mais pas de baisse ni d’effondrement. Problème de demande dans le logement de standing et d’offre dans l’économique.
« Avoir les prix qui sont actuellement demandés par les promoteurs et les propriétaires, nous sommes peut-être en train de trop tirer sur la corde ». Cet aveu est celui d’un promoteur immobilier casablancais qui trouve, comme beaucoup d’autres professionnels d’ailleurs, que l’immobilier est devenu très cher, trop même. Au point que cette hausse des prix a dissuadé plus d’un candidat d’acheter, en attendant des jours meilleurs.
Les acheteurs commencent à se poser de nombreuses questions. Des banquiers estiment que nombre de logements qui se vendent actuellement le sont à des prix supérieurs à leur valeur. C’est que les promoteurs immobiliers, désireux de faire le maximum de bénéfices possibles, n’hésitent pas à demander des prix faramineux. Résultat : le secteur est en train de vivre un début de morosité. « Nous ne pouvons pas parler de baisse des prix, mais nous avons effectivement constaté un ralentissement de l’activité », explique William Simoncelli, directeur général de Carré Immobilier Maroc.
Stabilisation et non baisse des prix, assurent les professionnels
Et le phénomène touche toutes les régions du Maroc. Casablanca, Rabat, Marrakech, Tanger mais également les moyennes et petites villes. Ce début de tassement concerne tous les produits immobiliers, de l’économique au haut standing, en passant par les terrains, dont le prix a quasiment doublé. Rareté de l’assiette foncière dans l’enceinte des grandes villes, croissance de la demande et multiplication des actes spéculatifs se sont greffées sur un marché où les prix ont atteint des records.
Valérie Guidon, également agent immobilier à Casablanca, partage cet avis. « Ces dernières semaines, nous avons effectivement remarqué qu’il y a beaucoup plus d’offres que de demandes sur le marché. La flambée des prix a fait peur à plus d’un acheteur », explique-t-elle. « Les acquéreurs prennent beaucoup plus de temps pour faire un achat afin d’avoir le meilleur rapport qualité-prix », précise Mme Guidon.
Le marché s’est repositionné sur le haut standing
Même du côté des promoteurs immobiliers, ce ralentissement a été ressenti. « Effectivement, les prix ont tellement augmenté que la demande s’en est ressentie », avoue Omar Alami, gérant de Zinessalam. Et d’ajouter : « Mais je ne pense pas que ce tassement ait une influence sur les prix. Le niveau enregistré actuellement sera à mon avis maintenu ». Ce même avis est partagé par Rachid Jamaï, directeur général du groupe éponyme, qui estime qu’en matière d’immobilier on ne peut pas parler de tendances sur quelques semaines.
« Notre activité s’inscrit sur le moyen terme. Un cycle dans le cadre de l’industrie du bâtiment se situe entre une et deux années, voire davantage », souligne-t-il. Il reste que la cherté des prix inquiète. « Les prix actuels de l’immobilier, notamment sur la ville de Casablanca, sont devenus problématiques », affirme pour sa part Amine Fayçal Benjelloun, président de la Chambre nationale du notariat moderne au Maroc. Son confrère, Noureddine Skouked, fait remarquer quant à lui que le rythme des transactions immobilières est effectivement moins intense. « C’est essentiellement dû aux prix élevés demandés et aux problèmes que les promoteurs immobiliers ont avec certaines administrations qui retardent la vente de nombreux immeubles ».
Le secteur prépare la haute saison, marquée par le retour des MRE
Dernier maillon de cette chaîne immobilière, les banquiers, qui ont aussi noté ce ralentissement de l’activité. « Mais il est toutefois trop tôt pour tirer des conclusions », souligne ce responsable d’une grande banque de la place. Ce dernier attend d’ailleurs la répercussion de l’arrivée des MRE sur le secteur, qui dynamisera le marché pour les deux mois à venir.
Accalmie passagère, début de crise ou simple pause du marché de l’immobilier en attendant la reprise ? Certains promoteurs, même à demi-mot, n’hésitent pas à parler de morosité. « C’est un sujet très sensible », se contentent-ils de répondre. Toujours est-il que, concrètement, la flambée est générale. « Sur le logement social, la demande est très grande alors que la production est quasiment arrêtée, faute de foncier, et que les stocks actuels sont liquidés.
Sur le résidentiel, les prix sont devenus tellement élevés que la propriété immobilière est devenue presque inaccessible », souligne Youssef Iben Mansour, président de l’ALPIC (Association des lotisseurs et promoteurs immobiliers de Casablanca). « Beaucoup de ménages se trouvent exclus du marché », renchérit le notaire Fayçal Benjelloun.
Par ailleurs, et parallèlement à ce ralentissement des prix, les agents immobiliers ont remarqué une baisse notable de la production immobilière.
Tout cela alors que, dans quelques jours, c’est la saison estivale, marquée par le retour des Marocains résidents à l’étranger, qui s’ouvrira. Cette clientèle cultive une tradition d’investissement dans l’ immobilier. Son retour ne manque donc pas de dynamiser le secteur. Et ce n’est pas uniquement vrai pour le secteur de l’habitat. Cette clientèle représente en effet le tiers du chiffre d’affaires des promoteurs immobiliers. Les mois de juillet et août sont donc décisifs. Pour le moment, l’enthousiasme des promoteurs n’est pas débordant. C’est le cas de Omar Alami, dont la société opère aussi bien dans le logement social que dans le logement de standing et qui, d’ores et déjà, ne pense pas que « l’été 2007 sera aussi bon que l’été 2006 ».
Face à ce début de crise, constaté mais peu avoué, les promoteurs immobiliers continuent, toutefois, à tirer la sonnette d’alarme. Saïd Sekkat, secrétaire général de la Fédération nationale de la promotion immobilière (FNPI), estime que tant que les raisons objectives de la flambée existent, on ne pourra parler d’un infléchissement de la courbe des prix. La principale requête de cette profession porte sur la mise à leur disposition d’une assiette foncière aménagée à même d’atténuer la tension qui règne sur les grandes villes.
L’exemple type de ces villes qui connaissent une pression importante est Casablanca. « Le problème ne risque pas de se régler dans les cinq ou six années à venir. En l’absence d’un schéma directeur, arrivé à expiration fin 2004, ainsi que celle de plans d’aménagement, qui sont devenus caducs depuis 1998, les prix continueront d’augmenter », souligne Rachid Jamaï.
En définitive, les promoteurs sont convaincus que la flambée des prix a eu un effet sur l’activité, décourageant les acquéreurs potentiels de passer à l’acte. Mais, en même temps, ce ralentissement ne devrait pas, à leurs yeux, engendrer une baisse des prix du mètre carré. Une façon de dire qu’ils ne sont pas prêts à baisser leurs prix ni leurs marges, pourtant très confortables !
Quand le social frôle les 400 000 DH
Un logement économique, initialement cédé à moins de 200 000 DH, qui atteint le prix vertigineux de 380 000 DH à Casablanca, et ce, une année à peine après son acquisition. C’est l’expérience que ce couple de petits fonctionnaires, résidant à Casablanca, a vécue ces dernières semaines. Voulant changer le logement économique qu’ils occupent et qu’ils ont acquis l’année dernière à 200 000 DH, ils ont été surpris d’apprendre que la valeur de leur bien a atteint 380 000 DH. Le jeune couple s’est d’ailleurs ravisé, conscient qu’il ne retrouvera pas de sitôt un logement décent, même économique, dont le prix corresponde à son pouvoir d’achat .
« Un tassement de la demande dans le logement de standing »
Najib Bekkaye - Directeur de groupe Casablanca, Wafa Immobilier
Il faut d’abord distinguer entre le logement économique et celui dit de standing. Pour le premier, économique, il y a un blocage à Casablanca dû à l’insuffisance, voire l’absence de l’offre. Les promoteurs n’ont tout simplement plus de stocks d’appartements à vendre. Tout ce qui est construit ou en cours de construction est déjà vendu. De l’autre côté, ils n’ont pas de terrains pour lancer de nouveaux projets. Pour avoir un terrain, en périphérie par exemple, les promoteurs doivent attendre plusieurs mois, parfois jusqu’à un an.
Dans le logement de standing, par contre, le problème se pose plutôt au niveau de la demande. Nous avons remarqué un tassement de l’activité tout au long du deuxième trimestre 2007. De nombreux candidats à l’acquisition ont retardé ou différé leur projet et ce, en grande partie à cause de la flambée des prix. Les cadres moyens recherchent des logements dans des quartiers de standing, or, dans ces quartiers, les prix du mètre carré sont hors de portée. Le calcul est simple : avec un salaire de 10 000 DH par mois, un cadre peut raisonnablement payer une mensualité de 4 000 DH, ce qui lui donne droit à un crédit d’environ 500 000 DH sur 15 ans. Or, avec 500 000 DH, il ne peut compter acheter un appartement dans les quartiers plutôt chic, généralement en centre-ville. Il doit se tourner vers des quartiers comme Oulfa ou Inara. Cela dit, depuis deux ou trois semaines, nous remarquons les prémices d’une reprise. Les promoteurs commencent à se préparer à la haute saison (été, retour des MRE...) et entament des actions pour accélérer la commercialisation de leurs appartements.
Il est trop tôt, à mon avis, pour parler d’un véritable retournement de tendance et encore moins d’un effondrement des prix. N’empêche que quand il y aura sur le marché l’ouverture d’une grande réserve foncière, les prix de vente du mètre carré devront en principe se réajuster par rapport à leur niveau actuel, surtout pour les appartements neufs. Pour les appartements de deuxième main, il est difficile d’imaginer qu’un particulier revende à un prix au mètre carré inférieur à celui qu’il a payé.
La vie éco - Fadoua Ghannam
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